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LMNP : faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel ?
En location meublée, le régime fiscal fait toute la différence sur votre imposition. Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais le réel efface souvent purement et simplement l'impôt grâce à l'amortissement.
Le micro-BIC : simple mais forfaitaire
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers, censé représenter vos charges. Aucune comptabilité détaillée, mais aucune déduction réelle : si vos charges et intérêts d'emprunt dépassent l'abattement, vous payez de l'impôt sur un revenu que vous n'avez pas vraiment perçu.
Le réel : charges déduites et amortissement
Au réel, vous déduisez l'ensemble de vos charges (intérêts, travaux, taxe foncière, gestion) et surtout vous amortissez le bien et le mobilier. Cet amortissement, non générateur de déficit imputable sur le revenu global, vient neutraliser vos loyers imposables — souvent au point d'annuler l'impôt pendant de nombreuses années.
Exemple chiffré : un appartement meublé à 200 000 €
Un investisseur achète un appartement 200 000 € pour le louer meublé. Le loyer est de 950 € par mois, soit 11 400 € de recettes annuelles. Les charges courantes (taxe foncière, copropriété, assurances) atteignent 200 € par mois, et l'acquisition est financée par un emprunt de 200 000 € sur 15 ans. Hypothèses retenues : tranche d'imposition à 30 %, taux d'emprunt de 3,5 %, quote-part terrain de 20 %, mobilier, travaux et frais d'acquisition amortis selon les durées d'usage. Barèmes 2026.
Le micro-BIC
Le régime micro applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, censé couvrir l'ensemble des charges. La base imposable ressort donc à 5 700 €, sur laquelle s'appliquent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. L'imposition annuelle s'élève à 2 690 €, quelles que soient les charges réellement supportées.
Le régime réel
Au réel, on déduit les charges effectives, ici environ 9 235 € entre les intérêts d'emprunt de la première année et les charges courantes, puis l'amortissement du bien. Le résultat après charges, 2 165 €, est intégralement effacé par l'amortissement. La base imposable tombe à zéro, et l'imposition avec elle. Mieux : sur les 11 316 € d'amortissement calculés chaque année, seuls 2 165 € sont utilisés ; le solde, 9 151 €, est reporté sans limite de durée et viendra neutraliser l'impôt des années suivantes.
Comparaison
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Base imposable | 5 700 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux | 2 690 € | 0 € |
Le réel fait économiser 2 690 € dès la première année, et le résultat est solide : le seul amortissement du bâti, 7 640 €, dépasse déjà le résultat après charges, si bien que la base imposable serait nulle même sans compter le mobilier, les travaux ou les frais de notaire, et quel que soit le taux d'emprunt retenu dans une fourchette réaliste. Deux nuances toutefois. Le réel suppose de tenir une comptabilité, dont le coût réduit légèrement l'écart. Et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui atténue l'avantage à la sortie. Seule une simulation sur vos chiffres, et selon votre horizon de détention, permet de trancher.
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Lancer le simulateur Demander une étudeQuestions fréquentes
Le régime réel permet-il de ne pas payer d'impôt en LMNP ?
Souvent, oui : l'amortissement du bien et du mobilier neutralise les loyers imposables, parfois pendant de longues années. L'impôt peut être réduit à zéro tant que l'amortissement couvre le résultat.
Peut-on créer un déficit avec l'amortissement en LMNP ?
Non : l'amortissement ne peut pas créer de déficit imputable. La fraction non utilisée est reportée sur les exercices suivants sans limite de durée.
Peut-on passer du micro-BIC au réel ?
Oui, sur option. Le passage au réel est fréquent dès que les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire.
Quelle différence entre LMNP et LMP ?
Le caractère professionnel (LMP) dépend du niveau des recettes et de leur part dans les revenus du foyer. LMNP et LMP n'ont pas la même fiscalité, notamment sur les plus-values et les cotisations.