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SCI à l'IS ou SARL de famille : quelle structure pour votre immobilier ?
Ces deux structures permettent d'amortir un bien, mais elles ne s'adressent pas au même projet. Le type de location — nue ou meublée — et l'horizon de revente départagent le plus souvent.
La SARL de famille : le meublé à l'IR
La SARL de famille peut, sous conditions, opter pour l'impôt sur le revenu tout en exerçant une activité de location meublée (BIC). Vous cumulez alors l'amortissement du bien et le régime des plus-values des particuliers à la revente — un couple souvent très favorable, impossible avec une SCI restée à l'IR.
La SCI à l'IS : la location nue avec amortissement
La SCI à l'IS convient à la détention de biens loués nus que l'on souhaite conserver et autofinancer. L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention, mais la revente relève de la plus-value professionnelle, avec réintégration des amortissements.
Exemple chiffré : une maison familiale à usage mixte
Une famille achète une maison 450 000 € qu'elle loue meublée une partie de l'année et occupe le reste du temps, soit un usage personnel de 50 %. Les loyers atteignent 20 000 € par an, les charges courantes 2 500 €, et l'acquisition est financée par un emprunt de 300 000 €. Hypothèses : tranche d'imposition à 30 %, emprunt sur 20 ans à 3,5 %, quote-part terrain de 20 %. Barèmes 2026.
L'effet de l'usage personnel
Un point est déterminant et souvent négligé : le bien n'étant loué qu'à moitié, seule la moitié des charges et des amortissements est déductible. L'amortissement déductible passe ainsi de 20 333 € à 10 166 €, et les charges déductibles de 12 832 € à 6 416 €. Il reste alors un bénéfice imposable d'environ 3 400 €, là où un bien loué à 100 % n'aurait dégagé aucun résultat taxable.
Comparaison annuelle
| SCI à l'IS | SARL de famille | |
|---|---|---|
| Impôt annuel | 1 425 € | 1 613 € |
| Trésorerie après impôt | 12 159 € | 11 971 € |
Sur l'année, la SCI à l'IS est très légèrement moins taxée, d'environ 190 €. Sur un petit bénéfice, l'impôt sur les sociétés à 15 % suivi de la flat tax sur un dividende modeste revient un peu moins cher que l'impôt sur le revenu à 30 % majoré des prélèvements sociaux de la SARL de famille. L'écart reste faible.
Le vrai arbitrage se joue à la revente
Cet avantage annuel de la SCI à l'IS s'inverse à la sortie, et de façon bien plus marquée. En SCI à l'IS, les amortissements déduits pendant des années sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle : l'impôt de revente peut être lourd. En SARL de famille, la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention et exonération au terme. Pour une famille qui conserve puis transmet ou revend son bien, cet écart de sortie dépasse très largement les quelques centaines d'euros gagnés chaque année en SCI à l'IS.
En résumé : la SCI à l'IS gagne un peu chaque année, la SARL de famille gagne beaucoup à la revente. Pour une détention patrimoniale familiale, la SARL de famille reste le choix le plus cohérent, sauf projet de capitalisation longue sans distribution ni cession. L'usage personnel du bien mérite par ailleurs d'être sécurisé, car il réduit la déductibilité et crée un avantage en nature. Une simulation sur vos chiffres reste indispensable.
Chiffrez votre cas en quelques minutes
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Lancer le simulateur Demander une étudeQuestions fréquentes
La SARL de famille peut-elle rester à l'IR ?
Oui, sous conditions tenant aux liens familiaux entre associés et à la nature de l'activité. Cette option lui permet de pratiquer la location meublée en BIC à l'IR.
Pourquoi ne pas faire du meublé en SCI ?
Une SCI qui exerce une location meublée bascule en principe à l'IS, ce qui change toute la fiscalité de sortie. La SARL de famille évite ce basculement.
Peut-on amortir le bien dans les deux structures ?
Oui, l'amortissement est possible dans les deux cas. La différence majeure se joue sur la fiscalité de la plus-value à la revente.
Comment choisir entre les deux ?
En fonction du type de location, de l'horizon de détention et de l'objectif (distribuer ou réinvestir), après une comparaison chiffrée sur toute la durée.