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SCI à l'IR ou à l'IS : quel régime fiscal choisir ?

Créer ou faire opter une SCI pose vite la question du régime fiscal. L'IR et l'IS répondent à des logiques opposées : l'un privilégie la revente, l'autre l'autofinancement. Le mauvais choix se paie surtout à la sortie.

Deux logiques opposées

À l'IR, la SCI est « transparente » : les revenus fonciers sont imposés entre vos mains au barème progressif, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Vous ne pouvez pas amortir le bien, mais à la revente vous bénéficiez du régime des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération au terme).

À l'IS, la société paie l'impôt sur les sociétés (15 % puis 25 %). Elle peut amortir le bien, ce qui réduit fortement le résultat imposable pendant la détention. En contrepartie, la revente relève de la plus-value professionnelle : les amortissements pratiqués sont réintégrés, ce qui alourdit nettement l'imposition finale.

Ce qui doit guider le choix

L'IR convient souvent quand la revente est envisagée à moyen terme, quand les charges et intérêts sont importants (déficit foncier imputable dans la limite de 10 700 €/an), ou pour une détention patrimoniale longue.

L'IS devient pertinent quand l'objectif est d'autofinancer et de réinvestir, sans distribuer, sur une détention très longue. L'amortissement améliore la trésorerie année après année — à condition d'accepter la fiscalité de sortie.

Exemple chiffré sur toute la durée de détention

Prenons le cas par défaut du simulateur : un immeuble acquis 320 000 €, financé par un emprunt de 355 000 €, loué nu 28 800 € par an, détenu 16 ans puis revendu 600 000 €, pour un associé imposé à la tranche de 30 %. Le simulateur projette l'opération sur toute sa durée, revente comprise. Barèmes 2026.

Pendant la détention, l'IS écrase l'impôt sur les loyers

À l'impôt sur les sociétés, la SCI amortit le bâti et les travaux : le résultat imposable est presque nul les premières années. Sur toute la période, l'impôt sur les loyers ne s'élève qu'à 3 989 €. À l'impôt sur le revenu, les mêmes loyers, imposés en revenus fonciers à 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux et sans amortissement, coûtent 121 043 €. L'écart en cours de route est considérable, à l'avantage de l'IS.

À la revente, l'IS se paie

Le rapport s'inverse à la sortie. À l'IR, la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention : l'impôt de cession est de 44 134 €. À l'IS, la plus-value est calculée sur une valeur nette comptable diminuée des amortissements déduits, qui sont donc réintégrés, et sans abattement de durée : l'impôt de cession grimpe à 107 563 €. L'avantage accumulé pendant la détention est en partie rendu au moment de vendre.

Le net final dépend de ce que vous faites de l'argent

Trois issues, trois résultats. Si les fonds restent dans la société pour être réinvestis, l'IS l'emporte nettement, à 397 658 €. Mais si l'associé veut récupérer l'argent dans son patrimoine, la distribution en dividendes supporte une seconde couche d'impôt de 31,4 %, et le net tombe à 287 237 €, en dessous de l'IR. L'impôt sur le revenu, à 343 033 €, occupe une position intermédiaire et reste le plus simple.

Il n'y a donc pas de réponse unique. L'IS est pertinent pour capitaliser et réinvestir sur le long terme dans la société ; l'IR l'est pour percevoir les loyers et disposer du prix de vente à titre personnel, surtout si une revente est envisagée. Seule une simulation sur vos chiffres, et selon votre horizon, permet de trancher.

Questions fréquentes