Catégorie : Le coin du dirigeant

La promesse unilatérale de vente permet au propriétaire d’un bien de s’engager sur la vente d’un bien auprès d’un bénéficiaire qui pourra choisir de lever l’option, c’est-à-dire d’acheter le bien. Mais quand le temps entre la promesse et la levée d’option est long, des désaccords peuvent naitre sur le prix…

La fixation du prix dans une promesse unilatérale de vente à l’épreuve du temps…

Le propriétaire d’un terrain promet la vente de son terrain à un bénéficiaire par le biais d’une promesse unilatérale de vente.

Le document comprend le prix de la vente et le délai de validité de la promesse, à savoir 4 ans, tacitement prorogé jusqu’à un an après la mise en service d’une rocade dont le projet de construction était acté.

Cependant, les travaux de construction de la rocade sont longs et le bénéficiaire et le promettant décèdent, leurs héritiers prenant leur place.

45 ans après la promesse, l’héritier du propriétaire, fait savoir à l’héritier du bénéficiaire qu’il n’entendait pas honorer la promesse faite par son père.

Néanmoins, et ce avant l’ouverture de la rocade, l’héritier du bénéficiaire indique vouloir lever l’option et acheter le terrain.

Conformément à ce qu’il avait annoncé, le nouveau promettant ne donne pas suite à cette demande, ce qui pousse le nouveau bénéficiaire à saisir les juges.

Pour justifier son refus d’honorer la promesse, le promettant fait valoir le caractère vil du prix de vente compris dans la promesse. En effet, s’il pouvait apparaitre cohérent au moment de la promesse en 1971, au moment de la levée d’option en 2016, il apparait déraisonnable avec la réalité du marché.

Selon lui, le décalage justifie à caractériser le prix comme vil et donc à entrainer la caducité de la promesse.

Mais pour le bénéficiaire, c’est justement parce que le prix est cohérent avec le contexte de l’époque qu’il ne peut pas être considéré comme vil.

Ce que confirment les juges, qui rappellent que la promesse unilatérale représente la volonté du promettant à un moment précis, le prix faisant partie des éléments essentiels de l’expression de cette volonté.

Le prix fixé en 1971 est donc valable, malgré son décalage avec le marché de 2016.

Promesse unilatérale de vente : quand les années passent… – © Copyright WebLex

Le 1er janvier 2025 est une nouvelle étape dans la chasse aux passoires thermiques. Sauf exception, les logements notés « G » par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Quelles sont les conséquences pratiques, notamment pour les contrats en cours ?

Interdiction de location des logements étiquetés G

Pour rappel, toute personne souhaitant donner en location un logement doit fournir au locataire un logement décent, qui doit notamment respecter un critère lié à la performance énergétique.

Ce critère, couplé à la nécessaire sobriété énergétique des modes vie et donc des habitations, a amené le Gouvernement à instaurer un calendrier de retrait progressif des logements les moins bien notés par le DPE du marché locatif.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements étiquetés G sur le DPE, considérés comme non-décents.

Concrètement, cette interdiction d’applique :

• aux nouveaux contrats signés en 2025 ;
• aux renouvellements ou reconductions tacites des contrats signés avant le 1er janvier 2025.

Autrement dit, les baux d’habitation en cours pour des logements étiquetés G ont vocation à disparaître à moyen terme.

Notez qu’au 1er janvier 2028, ce sont les logements étiquetés F qui seront considérés comme non décents, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034.

Enfin, notez aussi que certains territoires d’outre-mer, à savoir la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, ont un calendrier de retrait des passoires thermiques différents :

• les logements étiquetés G ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028 ;
• les logements étiquetés F ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2031.

Location des passoires thermiques : c’est (presque) fini ! – © Copyright WebLex

La crise de l’énergie étant derrière les consommateurs, le Gouvernement a acté la fin du bouclier tarifaire sur l’électricité et la revalorisation du tarif d’utilisation des réseaux électriques publics d’électricité au 1er février 2025. Pour quelle conséquence ?

Fin du bouclier tarifaire sur l’électricité et revalorisation des taxes

Pour rappel, le bouclier tarifaire est un dispositif d’aide financière mis en place fin 2021 par l’État afin de soutenir les ménages et les entrepreneurs durant la crise de l’énergie.

Le bouclier tarifaire sur l’électricité a été renouvelé plusieurs fois, puis diminué en rétablissant progressivement les taxes qui avaient été réduites au minimum.

Finalement, ce dispositif prendra fin définitivement le 1er février 2025.

À partir de cette date, l’accise sur l’électricité (c’est-à-dire l’ancienne taxe intérieure sur la consommation finale d’électricité ou TICFE) sera rétablie à son niveau antérieur à la crise énergétique, actualisée par le taux d’inflation 2025.

Concrètement, les consommateurs s’acquitteront d’une taxe de :

• 33,70 €/MWh pour les particuliers, contre 21 €/MWh aujourd’hui ;
• 26,23 €/MWh pour les PME qui étaient éligibles au bouclier tarifaire, contre 20,5 €/MWh actuellement.

En parallèle, le tarif d’utilisation des réseaux électriques publics d’électricité (Turpe), qui finance l’acheminement et la distribution de l’électricité, augmentera également le 1er février 2025, et non le 1er août comme c’est habituellement le cas.

En principe, cette taxe est révisée tous les 4 ans avec des ajustements annuels, effectués le 1er août de l’année, pour prendre en compte l’inflation et les coûts des gestionnaires de réseaux.

Cependant, en août 2024, seuls les consommateurs bénéficiant d’une offre de marché ont vu leur Turpe augmenté.

Au 1er février 2025, ce sont les consommateurs soumis aux tarifs réglementés de vente d’électricité (TRVE) qui verront leur Turpe corrigé à la hausse, soit 22 millions de ménages et de TPE.

Électricité : les prix vont augmenter en ce début 2025 ! – © Copyright WebLex

Le Gouvernement cherche à faire des économies partout où cela est possible. Et cela inclut la communication de certains documents aux Français, dont le permis et la carte grise…

Permis de conduire et carte grise : fin de la remise en main propre ?

L’administration a besoin de s’assurer que certains des documents qu’elle émet arrivent bel et bien à leur destinataire pour éviter toute situation dommageable.

C’est pourquoi, dès lors que ces documents sont acheminés par voie postale, ils ne sont délivrés à leur destinataire que contre une signature attestant de leur bonne réception.

Cependant, l’État ayant besoin de faire des économies, il en va différemment pour les permis de conduire et les certificats d’immatriculation depuis le 2 janvier 2025.

En effet, ces titres sont désormais envoyés par « lettre suivie » afin de permettre à l’administration de s’assurer que le titre est bien arrivé à destination, sans le surcout de la remise en main propre.

Permis de conduire et carte grise : attention au courrier ! – © Copyright WebLex

Pour les travaux réalisés dans les logements, plusieurs taux de TVA sont applicables : le taux réduit de 10 %, sous conditions, et le taux normal de 20 %. Mais certains travaux peuvent bénéficier du taux (très) réduit de 5,5 %. Des précisions viennent d’être apportées concernant ces travaux. Lesquelles ?

Travaux et TVA à 5,5 % : des précisions

Pour rappel, certains travaux réalisés dans des logements bénéficient d’un taux réduit de TVA de 5,5 %.

Sont visés certains travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements (achevés depuis plus de 2 ans), correspondant à ceux retenus pour le dispositif MaPrimeRévov’, à savoir les travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux et équipements visant :

• l’isolation thermique ;
• le chauffage et la ventilation ;
• la production d’eau chaude sanitaire.

Les différents matériaux et équipements éligibles doivent respecter des caractéristiques techniques qui viennent d’être précisées.

Dans ce cadre, les prestations de rénovation énergétique bénéficiant du taux réduit de TVA de 5,5 % sont les suivantes, à savoir :

• l’isolation thermique :
  • des parois opaques ;
  • des parois vitrées ;
  • des portes d’entrée donnant sur l’extérieur ;
  • par l’installation de volets isolants ;
  • par l’installation de protections solaires ;
• les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;
• les systèmes de ventilation mécanique contrôlée double flux, les systèmes de ventilation mécanique simple flux hygroréglable et les systèmes de ventilation hybride hygroréglable ;
• le calorifugeage des installations de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire ;
• les appareils de régulation de chauffage permettant le réglage manuel ou automatique et la programmation des équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ;
• les appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage ou d’eau chaude sanitaire dans un bâtiment équipé d’une installation centrale ou alimenté par un réseau de chaleur ;
• les brasseurs d’air plafonniers fixes ;
• les prestations d’entretien et de réparation des chaudières à très haute performance énergétique.

Les caractéristiques et les niveaux de performance des matériaux, équipements, appareils et systèmes concernés sont désormais accessibles ici.

Travaux et TVA à 5,5% : des précisions sur les travaux concernés ! – © Copyright WebLex

Pour rappel, il existe plusieurs prêts réglementés permettant aux ménages d’accéder à la propriété ou de faire réaliser des travaux de performance énergétique. Autant d’opérations de construction et de travaux qui peuvent prendre du retard. Un allongement des délais est donc prévu par les pouvoirs publics, dont les modalités viennent d’être modifiées.

Allongement des délais de réalisation des travaux : un nouveau prêt concerné

Pour rappel, les pouvoirs publics ont mis en place des prêts réglementés caractérisés par des conditions avantageuses, notamment en matière de taux d’intérêt ou de modalités de remboursement.

Ces prêts facilitent l’accès à la propriété ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Ces opérations de travaux et de construction peuvent d’ailleurs faire l’objet d’un allongement de délai pour leur réalisation.

Jusqu’ici, 3 types de prêts étaient concernés par l’allongement de délais de travaux :

• le prêt ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété, plus connu sous le prêt à taux zéro ou « PTZ » ;
• l’avance remboursable ne portant pas intérêt pour le financement de travaux d’amélioration de la performance énergétique des logements anciens, ou « éco-PTZ » ;
• le prêt conventionné.

Depuis le 6 décembre 2024, les demandes d’allongement du délai de réalisation des travaux peuvent également concernés les prêts avance mutation ne portant pas intérêt, aussi appelé « prêt avance rénovation » ou « PAR ».

Concrètement, l’emprunteur bénéficiant de l’un de ces prêts peut demander à l’organisme prêteur, via une demande motivée et au plus tard 3 mois avant son expiration, un allongement du délai de réalisation des travaux.

Un tel allongement de délai n’est possible que si l’emprunteur est confronté à :

• un cas de force majeure, autrement dit un évènement imprévisible, insurmontable et échappant au contrôle de l’emprunteur, qui a une incidence sur la réalisation de l’opération ;
• une maladie ou un accident ayant entraîné une incapacité temporaire de travail d’une durée de 3 mois minimum ou en cas de décès ;
• une procédure contentieuse liée à la réalisation de l’opération ;
• un cas de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou de catastrophe technologique.

En principe, les allongements de délais sont accordés directement par l’organisme prêteur.

Par exception, la décision peut relever de la compétence du Trésor public. Cela concerne :

• les cas de force majeure ayant une incidence sur la réalisation de l’opération pour laquelle l’emprunteur a conclu :
  • un contrat de construction d’un immeuble à usage d’habitation seul ou avec un usage professionnel ;
  • un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan ;
  • une vente en l’état futur d’achèvement ;
  • une vente d’immeuble à rénover ;
  • un contrat pour se faire assister par un architecte ;
• les cas de maladie, d’accident, de décès ;
• les cas d’état de catastrophe naturelle ou technologique.

Ici, après 2 premiers allongements accordés par l’organisme prêteur, tout allongement supplémentaire est accordé par la direction générale du Trésor. Cette décision est ensuite transmise à l’organisme prêteur qui en informe l’emprunteur.

Prêt réglementé et délai de réalisation des travaux : du nouveau ! – © Copyright WebLex