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Un volet important de la loi de simplification de la vie économique s’intéresse aux formalités en matière d’urbanisme. Pour alléger cette charge des entreprises, certaines autorisations, jusque-là obligatoires, ne seront plus requises. De même, les établissements recevant du public (ERP) pourront compter sur de nouveaux outils pour s’assurer d’être conformes à la réglementation…

Autorisations d’exploitation commerciale : moins de cas concernés ?

La loi de simplification instaure plus de souplesse administrative en cas de reconfiguration des espaces commerciaux.

Pour rappel, certains projets d’aménagement commercial, dont la liste est disponible ici, peuvent nécessiter une telle autorisation. La loi introduit, ainsi, des cas où l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) n’est pas requise.

S’agissant d’un transfert temporaire de surface de vente

La loi aménage une 1re exception dans l’hypothèse d’un transfert temporaire d’une surface de vente en exploitation vers un autre site dans le cadre d’un projet de transformation d’une zone d’activité économique.

Pour bénéficier de cet allègement administratif, il faut :

• que le transfert n’entraîne pas de changement de secteur d’activité ;
• que la surface de vente transférée n’excède pas la surface de vente autorisée dans l’AEC initiale ;
• que l’opération n’engendre pas une artificialisation des sols ;
• que le site occupé temporairement se situe dans la même zone d’activité économique que le site bénéficiant de l’AEC initiale.

Attention, ce transfert a un caractère temporaire et encadré. Ainsi, l’AEC devient caduque dans l’hypothèse où plus de 5 ans se sont écoulés entre la fermeture et la réouverture à la clientèle du site initial.

S’agissant des regroupements de surfaces de vente de magasins

Une exception à l’AEC existe déjà pour les regroupements de surfaces de vente de magasins voisins, à condition que le regroupement :

• ne créé pas de surface supplémentaire ;
• et n’excède pas 2 500 m², ou 1 000 m² lorsque l’activité nouvelle est à prédominance alimentaire.

Cette exception est renforcée et sécurisée puisqu’elle ne concerne plus les regroupements de surfaces de vente de magasins « voisins », mais les regroupements de surfaces de vente de magasins « dans un même ensemble commercial ».

S’agissant des déplacements de surfaces de vente

De la même manière que pour les transferts temporaires, il n’est plus nécessaire d’obtenir une AEC en cas de déplacement d’une surface de vente, à condition que :

• la surface de vente du magasin de commerce de détail rouvert est inférieure à 2 500 m² ou, pour les commerces à prédominance alimentaire, à 1 000 m² ;
• la surface de vente totale de l’ensemble commercial ne soit pas augmentée par cette opération ;
• la réouverture du magasin de commerce de détail n’entraîne aucune modification de l’emprise au sol du bâtiment dans lequel il est situé.

De même, les transferts de surfaces de vente de magasins à l’intérieur d’un secteur d’intervention comprenant une entrée de ville ou une zone commerciale périphérique d’une opération de revitalisation de territoire ne nécessitent pas d’AEC lorsqu’ils remplissent les conditions suivantes :

• ils contribuent à la réalisation des objectifs de l’opération de revitalisation du territoire ;
• ils résultent du transfert de surfaces de vente autorisées, sans création de surfaces de vente supplémentaires ;
• ils n’engendrent pas d’artificialisation des sols.

Notez que, lorsque lesdits transferts de surfaces de vente entraînent la réouverture de magasins de commerce de détail, la dispense d’AEC est étendue aux locaux commerciaux ayant cessé d’être exploités pendant moins de 5 ans.

S’agissant des transformations par division

Enfin, la transformation par division d’un magasin de commerce de détail existant, exploité depuis plus de 3 ans et d’une surface de vente supérieure à 1 000 m², en ensemble commercial, n’est pas soumise à une AEC, sous réserve :

• de ne pas augmenter la surface de vente totale ;
• que les activités exercées demeurent dans le secteur de l’activité initiale.

Travaux dans les ERP = la (presque) fin des autorisations préalables ?

Pour rappel, pour créer, aménager ou modifier un établissement recevant du public (ERP), il est nécessaire d’obtenir, avant de commencer les travaux, une autorisation de l’autorité compétente.

Cette autorisation a pour objet la vérification de la conformité aux règles d’accessibilité et, le cas échéant, aux règles de sécurité contre l’incendie.

La loi de simplification a créé une dérogation à cette obligation en permettant le remplacement de ladite autorisation de travaux par une déclaration de conformité des travaux aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie.

Cette dérogation concerne les établissements de moins de 300 m² disposant d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie ou situés dans une gare, lorsqu’ils conservent la même activité.

Attention, cette déclaration devra être certifiée par un tiers présentant des garanties de compétence et d’indépendance. Elle devra être adressée à l’administration, qui a la possibilité de s’y opposer, avant le début des travaux.

Notez que cette nouvelle déclaration devra être précisée par décret.

Petites entreprises : une visite de conseil préalable pour une meilleure anticipation

L’ouverture d’un ERP nécessite la délivrance d’une autorisation délivrée par l’autorité compétente après contrôle du respect des règles d’accessibilité et de sécurité incendie.

Les microentreprises et les PME ont, à présent, accès à un nouvel outil de préparation et d’anticipation avant le contrôle de leur ERP.

En effet, ces entreprises peuvent demander une « visite de conseil préalable » au contrôle permettant la délivrance de l’autorisation.

L’objectif de cette visite de conseil est d’informer les entreprises sur les normes de sécurité et d’accessibilité applicables et de les assister dans la mise en conformité de leurs établissements.

Cela permet ainsi aux entreprises de mieux préparer leur ERP pour le contrôle et, par la suite, pour l’accueil du public dans le cadre de leur activité.

Simplification de la vie économique : quoi de neuf pour l’urbanisme ? – © Copyright WebLex

Entre considérations environnementales et augmentation des coûts de l’énergie, l’État encourage plus que jamais les entreprises à entamer et/ou à poursuivre leur démarche de décarbonation et d’électrification de leurs activités. Pour ce faire, un guide pratique, rassemblant bonnes pratiques et dispositifs d’accompagnement, est mis à leur disposition…

Décarbonation et électrification : suivez le guide !

Afin d’inciter, et de guider, les entreprises dans leurs réflexions sur leur décarbonation et leur électrification, les pouvoirs publics ont rassemblé dans un guide pratique, à travers une méthodologie, plusieurs outils : dispositifs d’aides financières et techniques, diagnostics à établir en amont, bonnes pratiques à mettre en place, valorisation des démarches de sobriété, etc.

Ce guide, destiné aux dirigeants de TPE, PME et ETI industrielles, est découpé en 5 étapes, elles-mêmes détaillées en actions clés, à savoir :

1. « Engager une réflexion pour structurer ma démarche » ;
2. « Faire un état des lieux et identifier les actions à réaliser » ;
3. « Financer et réaliser mes projets » ;
4. « Approfondir ma stratégie et me doter d’outils pour la piloter » ;
5. « Valoriser et certifier ma démarche ».

Notez que ce guide, disponible ici, se veut concis et opérationnel. Par conséquent, il renvoie, au fur et à mesure de sa lecture, à d’autres ressources documentaires plus détaillées.

Décarbonation et électrification : un guide pour les entreprises – © Copyright WebLex

Au menu de la loi de simplification de la vie économique, un volet important intéresse les baux commerciaux. Sont notamment abordés les thèmes suivants : la mensualisation des loyers, le dépôt de garantie, la clause d’indexation des loyers, etc. Que faut-il en retenir ?

« Immobilier commercial » : des nouveautés en faveur du locataire

Parce que le loyer d’un local commercial est une charge importante pour l’entreprise, la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs nouveautés en faveur du locataire afin de renforcer ses droits et de l’aider à protéger sa trésorerie.

Une définition précise du local commercial ou artisanal pour l’application du droit de préférence

Pour rappel, lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal souhaite vendre son bien, il doit respecter le droit de préférence qui profite au locataire.

Concrètement, il doit l’informer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son intention de vendre le local, ainsi que du prix et des conditions de la vente.

Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui peut alors l’accepter et acheter le local qu’il loue. Sauf que la réglementation ne définissait pas le terme de « local commercial » ou « artisanal » dans le cadre du droit de préférence du locataire.

C’est à présent chose faite.

Le local à usage commercial désigne tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial. Cela comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.

Le local à usage artisanal désigne tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur cette liste, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l’exclusion des entrepôts.

Ces définitions permettront, concrètement, de sécuriser le droit de préférence du locataire. Elles s’appliqueront aux ventes intervenant à compter du 26 mai 2026.

La mensualisation des loyers

Le locataire a maintenant la possibilité de demander, et d’obtenir, la mensualisation des loyers dus. Cette modalité de paiement peut être un outil de gestion de la trésorerie pour l’entrepreneur.

Concrètement, le locataire a le droit de choisir la mensualisation, sauf en cas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés, pour le local destiné à l’exercice :

• d’une activité de commerce de détail ou de gros ;
• de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.

Sa demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.

Cette faculté est ouverte à tous les baux en cours d’exécution, y compris ceux qui ont été conclus avant la loi de simplification.

Notez qu’il n’est pas possible de priver le locataire de cette possibilité de mensualisation dans le contrat de bail : une telle clause sera réputée non écrite.

Les nouveautés concernant le dépôt de garantie

Les garanties pouvant être demandées par le bailleur font l’objet, à présent, d’un cadre plus strict.

Tout d’abord, lorsque le loyer est mensualisé, le montant de la garantie est plafonné au total d’un trimestre de loyers. Ce plafonnement s’applique également à l’ensemble des garanties (par exemple le nantissement ou le cautionnement) que peut demander le bailleur.

Notez que, dans cette hypothèse, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. Il s’agit ici d’une exception au principe selon lequel les sommes payées en avance par le locataire dans le cadre d’une garantie et qui dépassent le total de 2 échéances de loyers produisent des intérêts au profit du locataire.

Ce plafonnement des garanties s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

Ensuite, la loi apporte des nouveautés en cas de mutation du local, c’est-à-dire en cas de changement de propriétaire.

Dans cette hypothèse, l’ancien bailleur transmet au nouveau bailleur l’obligation de restitution au locataire des sommes payées au titre du dépôt de garantie.

Si des garanties autres avaient été consenties à l’ancien propriétaire, ces dernières prennent fin avec le changement de bailleur. L’ancien bailleur doit alors faire le nécessaire pour lever ces garanties et les restituer, le cas échéant, dans un délai maximum de 6 mois.

Ces nouveautés s’appliqueront aux changements de propriétaires (en cas de vente, de donation, etc.) intervenus à compter du 26 août 2026.

Enfin, le sort du dépôt de garantie et des autres garanties à la fin du bail fait, maintenant, l’objet d’un cadre précis afin de sécuriser les parties.

Concrètement, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un « délai raisonnable ». Ce délai est, toutefois, plafonné à 3 mois à compter de la remise des clés.

Notez que la remise des clés peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les éventuelles déductions faites par le bailleur sur le dépôt de garantie effectué en numéraire doivent être justifiées.

Pour les autres garanties, le cas échéant, le bailleur doit faire le nécessaire pour les lever et les restituer dans un délai de 6 mois, de la même manière que dans l’hypothèse du changement de propriétaire évoquée ci-dessus.

Ces modalités de restitution des garanties prévues par la loi seront applicables aux baux en cours d’exécution à la date du 26 mai 2026, à condition que la remise des clés du local intervienne à compter du 26 août 2026.

La clause d’indexation des loyers

La loi de simplification de la vie économique fait entrer dans la réglementation les clauses dites « tunnel ».

Ainsi, il est à présent possible, dans les baux de locaux à usage commercial, de prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.

Les nouveautés propres à la clause résolutoire

Dans le cadre d’une demande de résiliation par le bailleur, qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers, le locataire a désormais la possibilité de demander au juge :

• des délais de paiement des loyers dus ;
• et la suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers.

Cependant, le locataire doit être en capacité de rembourser sa dette locative et de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la 1re audience.

Notez qu’il n’est cependant pas possible de suspendre les effets d’une clause résolutoire si la résiliation du bail a été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice définitive (c’est-à-dire qu’aucun recours n’est plus possible).

Cette nouvelle règle s’applique aux demandes des locataires formulées à compter du 28 mai 2026.

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